Comparativa
El pelotazo, en una tabla.
Resum executiu
Què és la MP25 i per què l'associació la qüestiona
La Modificació Puntual 25 (MP25) altera el PGOU de 2013 sobre el solar del Carrer Quixot 12, just darrere de les cases històriques del Carrer Sant Josep.
L'Ajuntament la presenta com una «ampliació de zona verda per a protegir dos pins». A parer de l'associació, el seu efecte real és habilitar una quarta planta (àtic) que el pla vigent no contempla, amb una estimació veïnal de més de 2.200 m² de sostre addicional, en favor de la mercantil propietària del solar.
Es tramita com a «avaluació ambiental simplificada» en 60 dies, mentre la peatonalització promesa en 2013 porta 13 anys sense executar-se. L'associació identifica tres canvis substancials sobre els quals reclama més debat públic: cessió de 571 m², requalificació del NUH i un àtic que entén contradictori amb la MP21 aprovada 4 mesos abans.
El que cap vs el que es construeix
PGOU 2013 · Pla vigent
PB+2 · 3 plantes · respecta la trama històrica del s. XVII
MP25 · El que es vol construir
PB+2+Àtic · 4 plantes · mur cec de 15 m sobre el nucli antic
Les xifres del canvi urbanístic
+2.200 m²
Àtics no previstos en el PGOU vigent
60 dies
Tramitació exprés de la MP25
13 anys
Peatonalització pendent des de 2013
571 m²
Cessió de zona verda com a contrapartida
4 mesos
Entre la MP21 (que prohibia àtics) i la MP25 (que els concedeix)
1 planta
Altura extra concedida sobre el pla vigent
Edificabilitat · garantia urbanística
La qüestió no és només l’àtic: és si realment calia concedir-lo
5.997 m²
Garantia urbanística d’edificabilitat
571 m²
Zona verda dels pins
+6.000 m²
Sostre que podria quedar després de la cessió, segons l’associació
El solar compta amb una garantia urbanística de 5.997 m² d’edificabilitat.
Per la mateixa configuració de l’àmbit de la Modificació Puntual núm. 25, l’associació entén que l’edificabilitat materialment possible en el solar podria superar els 7.000 m².
Fins i tot si el promotor cedira a l’Ajuntament els 571 m² de la zona verda dels pins, el sostre edificable resultant encara podria situar-se per damunt dels 6.000 m².
Per això, a judici de l’associació, no queda prou justificada la necessitat de concedir una planta àtic addicional: fins i tot descomptant la cessió de zona verda, el resultat podria superar el sostre edificable garantit per al solar.
Criterio de la asociación
Aquesta lectura es formula com a interpretació veïnal a partir de les xifres de l’expedient. L’associació considera necessari que l’Ajuntament explique de manera expressa i comprensible per què la cessió de zona verda exigeix compensar-se amb àtic si l’aprofitament resultant ja podria superar la garantia urbanística reconeguda.
Comparativa punt per punt
Altura edificada
PB+2 · planta baixa + 2 altures (3 plantes). Trama històrica del s. XVII respectada.
PB+2+Àtic · planta baixa + 2 altures + àtic (4 plantes). Mur cec de 15 m.
Edificabilitat
Volum ajustat a l'entorn protegit del Nucli Històric.
+2.200 m² de sostre addicional via àtics no previstos.
Llum i ventilació
Patis amb llum natural i ventilació encreuada.
Efecte pantalla. Patis a l'ombra permanent.
Aigüera (s. XVI)
Hijuela de Mingot sota el solar, protegida.
Cimentacions sense control arqueològic previ.
Àtics
No contemplats en l'ordenació vigent.
+2.200 m² d'àtics no previstos, contradient la MP21.
Coherència normativa
MP21 (maig 2024) va prohibir expressament àtics en l'entorn.
MP25 (set. 2024) els concedeix a un únic promotor 4 mesos després.
Procediment
Modificació estructural del PGOU exigeix avaluació ambiental ordinària.
Tramitada com a «simplificada» (art. 53 TRLOTUP); l'associació qüestiona si era el cauce adequat.
Tracte desigual a veïns i promotor
Als veïns del nucli antic se'ns obliga a mantindre i restaurar les façanes sota amenaça de sanció, mentre el propi Ajuntament les maltracta permetent el pas constant d'autobusos i camions les vibracions dels quals les esquerden i deterioren.
A parer de l'associació, al promotor se li adapta el planejament de manera singular, eximint-lo de fet de càrregues equiparables a les que sí suporta el veïnat.
Velocitat administrativa
Peatonalització aprovada en 2013, pendent 13 anys.
MP25 tramitada en 60 dies amb audiència pública mínima.
Beneficiari
Veïns, comerç local, nucli antic, patrimoni.
Segons l'associació, la mercantil propietària del solar resultaria la principal beneficiada.
Cessió
No procedeix sense actuació urbanística que la justifique.
571 m² de zona verda presentats com a millora; l'associació qüestiona la seua proporcionalitat respecte a l'aprofitament concedit.
Patrimoni (NUH)
Perímetre del Nucli Històric fixat i protegit (BRL).
L'associació entén que es redelimita el perímetre de manera que el solar queda fora.
Marc normatiu aplicable
PGOU 2013
Pla General vigent. Determina PB+2 en l'entorn i ordena la peatonalització del Nucli Històric (Fitxa NUH).
MP21 / 2024
Modificació Puntual 21 que reafirma la prohibició d'àtics en l'àmbit. Aprovada 4 mesos abans que la MP25.
Art. 21 TRLOTUP
L'altura i el perímetre del NUH són determinacions d'ordenació estructural; modificar-les requereix procediment ordinari.
Art. 33 TRLOTUP
Obliga l'Administració a executar les determinacions dels seus propis plans (peatonalització pendent).
Art. 53 TRLOTUP
Via simplificada usada indegudament: les modificacions substancials no caben per aquest cauce.
Art. 109.2 LPACAP
La correcció d'errors materials no permet modificar determinacions normatives (jurisprudència STS 3ª, 15/06/2015).
Art. 6.4 Codi Civil
Frau de llei: usar una norma de cobertura per a un resultat prohibit. Determinant de nul·litat radical (art. 47.1.e LPACAP).
Art. 36 CE
Deure de conservació del patrimoni històric, vulnerat per la inactivitat municipal.
«El balanç no és ideològic. És aritmètic. La MP25 entrega més a un actor privat del que demana al barri sencer.»